某房地产企业 “十三五”发展规划案例

目  录

一、公司指导思想、战略定位、发展原则及发展目标 3

（一）指导思想 3

（二）战略定位 3

（三）发展原则 3

（四）发展目标 4

二、公司业务定位及商业模式选择 4

（一）政府规划型项目 5

（二）资源整合型项目 5

（三）发展潜力型项目 6

（四）商业模式及盈利模式选择 7

三、公司主要业务发展布局 8

（一）现有项目布局 8

（二）年度开复工面积规划 9

（三）土地及项目储备规划 9

四、公司主营业务投资需求和融资安排 10

（一）投资需求 10

（二）融资规划 11

五、公司人力资源规划 15

六、公司“十三五”规划实施保障措施 22

（一）树立“新国企”理念 22

（二）加强管控能力建设 23

（三）健全财务管理体系 24

（四）加强审计制度建设 25

一、公司指导思想、战略定位、发展原则及发展目标

（一）指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，积极配合国家、当地的发展规划和产业政策，坚决落实集团对公司的各项指示；以科学发展为宗旨，坚持绿色、低碳发展道理，解放思路、勇于创新；立足当地，紧密配合当地市城市建设，主动承担国企社会责任，为构建和谐社会做贡献；适应社会主义市场经济环境，充分利用市场机制，培育市场竞争力，实现企业可持续发展。

（二）战略定位

公司目前处于发展的起步阶段，要实现可持续发展，必须明确企业的战略定位。公司战略定位为“一个平台，两个功能，三个协同”。 

（三）发展原则

1、主业突出的原则

主业突出是指在“十三五”期间，公司将把政府规划型项目作为业务重点，将企业资源优先配置到承接的当地市重点建设项目中。

2、可持续发展的原则

可持续发展的原则需要把握两个方面：第一，铭记企业经营的根本目的是创造价值、获取收益。只有企业从事的经营活动具有持续的盈利能力，企业才能够得以生存和发展。第二，抢占未来经济发展的制高点，坚持绿色、低碳的发展道路，不断提升竞争力水平。

3、严控风险的原则

风险是未来不确定性对企业实现既定目标的影响。任何战略目标的实现都要以严控风险为原则。

4、勇于创新的原则

科学发展观的内涵是创新，公司应该积极开拓，大胆创新，树立社会主义新国企的崭新形象。因此，勇于创新必须成为确定公司发展战略、编制“十三五”规划，推进经营工作的基本原则之一。

（四）发展目标

公司在“十三五”规划的总体目标有两个：一是建设新国企，把公司打造成一个集团的有内外部资源整合功能的综合性房地产业务管控、运营平台；一个有自我创新、自我发展能力的具备市场品牌价值的地产企业。到规划期末实现资产规模、营业收入和净利润等主要财务指标的显著成效；二是打造核心能力，形成强大的价值创造能力，以及业务单元显著的行业竞争地位和协同能力。

二、公司业务定位及商业模式选择

“十三五”期间，公司以地产开发（包括物流地产）、物流、物业管理、资产运营为主。按照项目性质不同，可分为政府规划型项目、资源整合型项目、发展潜力型项目三大类。根据公司的业务特点，政府规划型项目由于投资规模较大、资金占用较多，投资回报期较长，公司将主要通过这类项目树立企业品牌，通过品牌效应带动公司其他开发项目的价值提升。但是，一个企业要发展，必须要有良好的投资回报和持续的现金流。因此，公司在各业务板块之间，将根据投资规模、投资回报率、建设周期等因素综合考虑、统筹兼顾，在投资比例、开发时间等方面做合理安排，实现公司的持续、稳健发展。

（一）政府规划型项目

在公司的房地产项目中，有些项目是政府规划的建设项目。这类业务具有政治责任重、建设要求严格、社会影响广泛、投资规模较大等特点。“十三五”期间，公司将把这类项目作为重点业务，坚持做精品、树品牌,以良好的品牌效应来带动公司业务的发展。这类业务是依据当地市政府发展规划来开展的，将布局在当地市管辖区内。

（二）资源整合型项目

资源整合型项目分为内部资源整合项目和外部资源整合项目。

内部资源整合项目主要对集团现有土地资源进行整合，优化配置，根据土地不同性质进行规划、开发。此类项目的主要优势是土地成本相对较低，避免了前期开发资金投入过大。

保障性住房建设项目是内部资源整合的重要组成部分，这类项目具有投资风险较小、回报稳定，但投资回报率较低的特点。可考虑充分利用政府资源，在建设资金筹集、项目建成后的政府回购等方面争取政府的政策支持和资源配套。

另外，公司作为集团的房地产综合管控、运营平台，可以依托集团的其它业务开展，进行相应地业务协同。公司将积极跟踪集团的相关业务发展，在集团各等项目中进行配套房地产项目衔接。充分利用集团优势，拓展市场。

外部资源整合型项目主要是指承接当地市政府划拨的物业资产，并进行改造，根据其不同功能开展经营业务。具体业务可能涉及到会议酒店、旅游度假、养老公寓、医疗保健等。未来接收的政府划拨的物业资产，将综合考虑其原有经营状况、规模大小、区域环境等因素，确定其经营模式，实现原有资产的保值、增值。

政府划拨资产的整合、经营是公司主营业务的重要组成部分，如经营良好，公司未来将有望承接更多的政府划拨资产。

（三）发展潜力型项目

此类项目主要视市场环境，按照市场化运作的原则，积极开发有较好经济效益的商业项目。在开发此类项目前，公司将根据谨慎论证、科学决策的原则，建立动态项目库，积极跟踪市场、政策环境变化和项目动态，优选投资回报率高、风险可控度高的项目进行投资。通过推出定位准确、差异化的产品，实现良好的经济效益和现金流回报。此类业务对公司的发展有着重要意义，不仅将为公司提供较大比重的经营利润，而且为持续承接政府规划型项目提供了资金保障，是对其他两类项目的必要补充。

根据以上三类项目分类与产业的关系，可对公司的产业分布做进一步描述：

（四） 商业模式及盈利模式选择

商业模式是企业创造价值、销售价值和传达价值的方式。它包括三个部分：价值主张、供应链、目标顾客。盈利模式是企业获取利润的方法和途径。商业模式决定盈利模式，盈利模式决定企业的生存能力、发展能力。

在商业模式和盈利模式的选择上，既要兼顾政府指定任务的完成，又要符合集团的战略部署，同时要把经济效益作为企业的立足之本。因此，根据公司的实际情况，在政府规划型项目、资源整合型项目和发展潜力型项目之间必须形成有机结合、合理搭配。通过政府规划型项目的建设树立企业形象、创建企业品牌；通过资源整合型项目的建设，盘活集团目前的存量土地资源，实现资源优化配置、资产保值增值；通过发展潜力型项目的建设，进行市场化运作,合理利用市场规则，创造良好经济效益和现金流回报，进而支持和保障政府规划型项目的滚动开发，实现企业的可持续发展。

更多内容请点击下载

http://www.chn-source.com/product/detail/20875